SENTIAMO GLI ALTRI: REQUISITI ABITAZIONI 2018 - Altezze Superfici minime lunghezza - scritto da Madera Ing. Vincenzo

SENTIAMO GLI ALTRI

REQUISITI ABITAZIONI 2018 - Altezze Superfici minime lunghezza

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Scritto da Madera Ing. Vincenzo

 Ultima modifica: 13 Ottobre 2018

In questa guida ci soffermeremo su quali sono i requisiti delle abitazioni (stanze, cucina, bagno, stanza, ufficio, alloggi, soffitta, garage, cantina, monolocale). Le altezze minime, i rapporti aeroilluminanti, le superfici minime etc.

E' importante sottolineare che i valori ed i requisiti indicarti nell'articolo riguardano le nuove costruzioni e gli interventi sull'esistente che comportino variazione della destinazione funzionale dei singoli ambienti in una destinazione di maggior pregio (definizione in seguito). Quindi, nel caso volessimo trasformare una cucina in soggiorno, un ripostiglio in bagno, una soffitta in camera o soggiorno etc. 

Inoltre, occorre precisare che per gli interventi sull'esistente è consentito il mantenimento di condizioni in essere, che non verifichino il rispetto dei requisiti prescritti di seguito in materia di posizione rispetto a terreno, aerazione, illuminazione, altezza, dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali, a condizione che:

·         non si determini un peggioramento della situazione preesistente sotto il profilo igienico- sanitario;

·         non sia trasformata la funzione dei singoli locali inserendo utilizzi di maggior pregio rispetto a quelli presenti.

Attenzione: Ogni regolamento edilizio comunale potrebbe leggermente variare circa quanto segue

Locali primari, di supporto e accessori

Per poter comprendere al meglio le regole dell'edilizia occorre dare delle definizioni:

Locale: porzione di unità immobiliare destinata ad uno specifico utilizzo e dotata di autonomia funzionale. Non costituiscono locale i volumi tecnici e gli spazi, ancorché accessibili, adibiti a funzioni di protezione dell’edificio (scannafossi e simili) o al passaggio ed alla manutenzione degli impianti (cavedi e simili).

 I locali si distinguono nelle seguenti categorie:

·         locali primari, che comportano la permanenza continuativa di persone: camere da letto e soggiorni;

·         locali di supporto alla funzione primaria: spazi di cottura e bagni, spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale, dispense, guardaroba, lavanderie e simili;

·         locali accessori, adibiti esclusivamente a funzioni complementari, che comportano una presenza solo saltuaria ed occasionale di persone: soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabile;

Quali sono le categorie dei locali di abitazione?

Per ciascun tipo di locale, in relazione alla funzione svolta, viene assegnata una classe di pregio, a cui spettano diverse verifiche di natura igienico-sanitaria.

In tabella sono indicati i locali e le relative classi:

Categoria	Tipo di locali	Classe di pregio
Locali primari	Camere da letto e soggiorni	1
	Sale da pranzo, cucine abitabili, salottini, studi e altri locali a questi assimilabili	2
Locali di supporto	Spazi di cottura e servizi igienici	3
	Spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale, dispense, guardaroba, lavanderie e simili	4
Locali accessori	Soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabili	5

Come possiamo vedere il soggiorno ha un "valore" maggiore rispetto al bagno, che a sua volta vale di più rispetto alle cantine.

Ognuno di questi locali dovrà rispettare: superfici minime, altezze minime, superfici aeroilluminanti, etc. Vediamolo in dettaglio

Rapporto aeroilluminante: che cose e quali sono le verifiche?

Si definisce superficie aeroilluminante di un locale la superficie finestrata apribile misurata al lordo dei telai delle finestre o porte finestre prospettante direttamente su spazi liberi. Queste superfici dovranno rispettare dei rapporti, detti aeroilluminanti, con le superfici pavimentate.

Per il soddisfacimento dei rapporti aeroilluminanti non possono essere computate le finestre lucifere.

RAPPORTI AEROILLUMINANTI: Ciascun locale di abitazione di categoria primaria deve essere dotato di superfici finestrate apribili in misura non inferiore a:

·         1/8 della superficie di pavimento in caso di finestrature a parete;

·         1/12 per i locali sottotetto in caso di illuminazione conseguita tramite finestrature piane o semipiane (lucernari o finestre in falda);

Quindi nel caso volessimo realizzare una camera di 24 mq, dovremmo aprire una finestra di minimo 3 mq (24/8)

Qual è l'altezza minima dei locali ad uso abitativo? Bagno, cucina, ripostiglio, camere, soggiorno

L' altezza si misura dal pavimento all'intradosso (parte sotto) del solaio o della copertura o del controsoffitto, quando presente; in caso di orditure composte (travetti e travi), quali solai in legno e simili, l’altezza è misurata all'intradosso dell'orditura secondaria (travetti).

IMPORTANTE: Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori rispetto a quelle prescritte successivamente, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Cioè, se non peggioro le condizioni è ho già un'altezza inferiore, posso mantenerla anche in caso di nuovi interventi!!! 

L’altezza libera dei locali, per le diverse categorie e casistiche, deve garantire i valori minimi riportati nella tabella che segue:

	Locali con altezza fissa	Locali con altezza variabile
	Altezza minima (m)	Altezza media (m)	Altezza minima (m)	Ulteriori note
Locali primari	mt. 2,70	mt. 2,70	mt. 2,40	Le porzioni con altezza minore di mt. 2,70 non devono comunque superare il 50% del totale della superficie del locale.
Locali di supporto	2,40	2,40	2,20	Le porzioni con altezza minore di mt. 2,40 non devono comunque superare il 30% del totale della superficie del locale
Locali accessori	1,80	1,80	1,50

Sull'esistente, potrebbe essere consentita nel regolamento comunale, la realizzazione di servizi igienici con altezza inferiore a quella prescritta, se l’unità è già dotata di un altro servizio di altezza 2,4 m;

Quali sono le dimensioni minime nelle abitazioni?

Il monolocale deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Mentre i locali di abitazione devono garantire i requisiti minimi di superficie riportati in tabella:

Tipo di locali	Superficie utile (mq)
Camere da letto per una persona	9
Camere da letto per due persone e soggiorni	14
Cucine abitabili	9
Altri vani di categoria primaria, adibiti ad abitazione permanente	9
Spazi di cottura ubicati in locale autonomo, separato e distinto dal soggiorno adibito alla sola funzione di cottura dei cibi e non anche di regolare consumazione degli stessi.	Compresa tra 4 e 9

E’ ammessa la realizzazione di una zona cottura in adiacenza al soggiorno, purché il collegamento con lo stesso abbia larghezza non inferiore a metri 1,40 e superficie complessiva non inferiore a mq. 4,00; in tal caso la verifica dei parametri fissati per i locali di abitazione permanente deve essere fatta rispetto alla superficie di pavimento complessiva dei due vani.

Servizi igienici: bagni e wc

I locali adibiti a servizio igienico devono possedere i requisiti minimi riportati in tabella.

Superficie	2,50 mq.
Larghezza	1,20 mt.
Accesso	Divieto di accesso diretto da cucina o spazio cottura, ammesso tramite antibagno
Dotazione sanitari per alloggio	vaso, bidet, lavabo, vasca da bagno o doccia, suddivisa anche in più locali purché riservati esclusivamente ai servizi igienici.

Nelle nuove costruzioni, nonché negli interventi sul patrimonio edilizio esistente che comportino la creazione di nuove unità immobiliari non è consentito accedere direttamente ai servizi igienici dai locali adibiti all'uso di cucina o dagli spazi di cottura, nonché dai locali destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande; in tali casi l’accesso deve avvenire attraverso un apposito spazio di disimpegno (antibagno), in cui possono essere collocati apparecchi sanitari diversi dal vaso wc e dal bidet. Esistono deroghe in caso di bagni per disabili.

Potrà ottenere maggiori informazioni su costi, tempi e altro, o un preventivo  via mail a infostudiomadera@gmail.com, oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86.

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Author: Madera Ing. VincenzoEmail:      infostudiomadera@gmail.com

Ingegnere Civile

Laureato all'Università degli Studi di Firenze, dal 2014 co-titolare dello Studio Madera.
Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia.
Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse.

Commenti. Non occorre registrarsi (13)

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·"Anonimo" 1 giorno fa

Egr. Collega,
chiedo di sapere se le utili premesse citate in apertura del presente articolo (..."i valori ed i requisiti indicati nell'articolo riguardano le nuove costruzioni e gli interventi sull'esistente che comportino variazione della destinazione funzionale dei singoli ambienti in una destinazione di maggior pregio ...") fanno riferimento a specifiche disposizioni normative o derivano dall'applicazione di principi generali. Ringrazio e saluto, Tommaso SINISI

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o    Ing. Madera Vincenzo 22 ore fa

Salve, quanto sopra citato è un collage delle prescrizioni più comuni dei regolamenti edilizi comunali. Consiglio di seguire il regolamento del luogo dove è ubicato l'immobile...

ing. Tommaso SINISI 20 ore fa

Grazie per la sollecita e chiara risposta.

Ing. Alessio Lunedì, 03 Settembre 2018

Buongiorno Ing. Madera,
sono un collega e dovendo redigere la relazione tecnica di compravendita per una u.i. ho riscontrato questa situazione: nelle planimetrie dello stato legittimo depositato presso l'A.C., allegate al rilascio dell'abitabilità, sono indicate n. 2 camere: in realtà la prima ha dimensioni rilevate di mq 12,9, l'altra di mq 8, quindi rispettivamente inferiori ai mq 14 della camera per 2 pers. e camera singola. Il soggiorno almeno ha una sup. > 14 mq come richiesto dal DM 75.
L'edificio è dei primi anni '80, edificato con DM '75 già in vigore.
Secondo lei, nella R.T.C. dovrebbe essere indicato che in realtà c'è una camera singola ed un locale accessorio "studio". Nel Reg. Edilizio del Comune non ho trovato indicazioni a riguardo sull'obbligo di avere almeno una camera di 14 mq per alloggio, come del resto non richiesto dal DM 75.
Nelle planimetrie catastali non sono indicate le destinazioni degli ambienti. Ritiene possa trattarsi di difformità edilizio/urbanistica??
La ringrazio in anticipo per la sua disponibiltà,
saluti

Ing. Madera Vincenzo Martedì, 04 Settembre 2018

A mio parere è una difformità, se non è 9 mq non può essere camera singola...io sanerei, non darei la conformità.
Saluti

Ing. Alessio Martedì, 04 Settembre 2018

Buongiorno,
la ringrazio del parere.
Nel caso di C.I.L.A. Sanatoria e sanzione pecuniaria di € 1.000,00, l'ambiente di mq 8 lo definirebbe come studio e l'altro di 12,9 mq come camera singola. aggiornando anche il catastale con DOCFA?.
Il Reg.Ed, del Comune rimanda totalmente al DM '75, nel quale non è specificato che almeno una delle due camera debba essere di sup. almeno 14mq. Concorda?
Grazie
Saluti

lorenzo politi Sabato, 01 Settembre 2018

buongiorno volevo sapere se nella metratura minima per l’abitabilita ovvero 28 mq e compreso il giardino di proprieta.  MI SPIEGO MEGLIO L APPARTAMENTINO CHE VORREI REALIZZARE DENTRO CASA DEI MIEI HA MQ 24 AGGIUNGENDO IL GIARDINO SAREI A 30MQ.
QUESTO E POSSIBILE ?
cordiali saluti

·alessandro cedioli Giovedì, 30 Agosto 2018

Buongiorno,
chiedo un informazione fondamentale per decidere se procedere o meno nell acquisto di un immobile.
l'appartamento che sto comprando è un bilocale di 46mq.
la camera da letto però è di poco inferiore ai 14mq. infatti viene definita camera da letto singola.
ciò significa che avrei l'abitabilità anzichè di due persone ?
grazie anticipatamente.

Madera Ing. Vincenzo Giovedì, 30 Agosto 2018

Salve Alessandro, può essere più chiaro, non ho capito.
grazie

"Anonimo" Lunedì, 03 Settembre 2018

a seguito di sopralluogo per la perizia, l'appartamento di mio interesse ha mostrato irregolarita edilizie .
viene indificato il costo stimato per la regolarizzazione tramite sanatoria.
però la perizia cita: le reali dimensioni della camera da letto fanno si che si passi da camera matrimoniale a camera singola.
immagino che si intenda che la metratura reale a seguito di perizia, è inferiore ai 14mq.
il fatto che l'appartamento risulti abbia pertanto una sola camera da letto singola, permette di avere l abitabilità per un unica persona ?

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§  alessandro cedioli Martedì, 04 Settembre 2018

a seguito di sopralluogo per la perizia, l'appartamento di mio interesse ha mostrato irregolarita edilizie .
viene indificato il costo stimato per la regolarizzazione tramite sanatoria.
però la perizia cita: le reali dimensioni della camera da letto fanno si che si passi da camera matrimoniale a camera singola.
immagino che si intenda che la metratura reale a seguito di perizia, è inferiore ai 14mq.
il fatto che l'appartamento risulti abbia pertanto una sola camera da letto singola, permette di avere l abitabilità per un unica persona ?

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·"Anonimo" Lunedì, 16 Luglio 2018

salve...ho presentato un progetto in sanatoria di un locale deposito, che è contiguo alla mia abitazione...il progetto è stato bocciato in quanto, secondo l'ufficio tecnico comunale, all'interno dell'ambito urbanistico di interesse non è prevista la realizzazione dei locali deposito. Trattasi di ambito urbanistico TU3 (Completamento del tessuto urbano già delimitato). In detto ambito urbanistico è consentito realizzare manufatti a destinazione: Residenziale - Commerciale Artigianale - Direzionale - Attività di servizi. La mia domanda è: un locale deposito contiguo all'abitazione, e di pertinenza della stessa, non è da assimilarsi all'edilizia residenziale? grazie in anticipo per la eventuale risposta.

Ing. Vincenzo Madera Martedì, 17 Luglio 2018

Salve,
ma lo ha sanato come pertinenza?
Se è una pertinenza dell'abitazione è residenziale...quindi è possibile farlo.
Andrebbero viste le documentazioni per esserne certi e la normativa locale
Saluti