Attestato di prestazione energetica. Quando...

L'obbligo di dotare l'immobile dell'attestato di prestazione energetica (Ape) trova ragione solo quando a questo dev'essere assicurato un particolare comfort abitativo, che si realizza attraverso l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, sia invernale che estiva. Ne sono esclusi, pertanto, tutti quegli edifici che non comportano consumi energetici, o i cui consumi sono del tutto irrilevanti in ragione delle loro caratteristiche o destinazioni d'uso.

Sulla base di tale principio generale, si può dire che l'abitazione rurale fornita di solo riscaldamento a legna, e quindi priva di un diverso impianto, non dev'essere dotata dell'Ape, cui, di conseguenza, non bisognerà fare riferimento in eventuali annunci di vendita e nelle trattative venditore-acquirente.

Esclusione dall'obbligo

L'articolo 3 del Dlgs 192/2005 prevede i casi in cui viene meno l'obbligo di dotare di Ape l'immobile. Vanno poi aggiunti i casi in cui l'esclusione deriva dalla interpretazione sistematica della normativa vigente.

Sono in primo luogo esclusi i beni soggetti a vincolo paesaggistico o culturale che, qualora dovessero rispettare le prescrizioni in esso contenute, andrebbero a subire un'alterazione sostanziale dell'aspetto estetico-architettonico, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici: il giudizio spetta all'autorità competente al rilascio dell'autorizzazione (articolo 3, comma 3, lettera a).

L'esclusione è prevista, poi, per i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (articolo 3, comma 3, lettera d), nonché per quelli industriali e artigianali con ambienti riscaldati solo per esigenze del processo produttivo (articolo 3, comma 3, lettera b) o, pur nel silenzio della legge, per quelli non riscaldati in conseguenza del l'uso cui sono destinati e, quindi, privi di impianti di qualsiasi genere.

Ci sono poi i fabbricati agricoli non residenziali (articolo 3, comma 3, lettera c), anch'essi sforniti di impianti termici – si pensi a una stalla, a un fienile, a un deposito per attrezzi agricoli – nonché le unità immobiliari il cui utilizzo standard non prevede neppure l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (articolo 3, comma 3, lettera e).

È, quest'ultima, una categoria di immobili previsti in via residuale, in quanto non ricompresi in tipologie elencate in un'altra norma (vale a dire nell'articolo 3 del Dpr 412/1993, che invece include abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, seconde case, uffici, collegi, conventi, case di pena, caserme, alberghi, ospedali, cliniche eccetera). Di conseguenza, non necessitano del l'Ape i box auto, i posti auto coperti, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi e le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, sempre sulla base della loro tipica destinazione, e, in genere, gli altri immobili ad essi equiparabili, in cui non è necessario garantire un comfort abitativo.

Seguono i cosiddetti ruderi, cioè quelle costruzioni non abitabili o agibili e, comunque, di fatto non utilizzabili a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, oppure delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale in cui l'immobile è censito o censibile.

In condominio

L'Ape va escluso, infine, per le parti comuni condominiali indicate nell'articolo 1117, n. 1, del Codice civile, in quanto non possono essere ceduti autonomamente perché oggetto di comunione "vincolata", caratterizzata, da un lato, da un vincolo di obbligo di destinazione a servizio dell'intero condominio (che può essere semmai disatteso con una maggioranza più che qualificata, ex articolo 1117-ter del Codice civile) e, dall'altro, dal vincolo di indivisibilità in base all'articolo 1119 del Codice civile. Un'esclusione espressa non sussiste, invece, per quei beni condominiali, quale l'alloggio del portiere, di cui è venuta meno la destinazione a servizio del condominio, e per i quali viene decisa la vendita da parte di tutti i condomini.

In ogni caso, condizione per l'esclusione dall'obbligo dell'attestato di prestazione energetica è che lo status del bene immobile venga espressamente dichiarato nell'atto notarile di trasferimento della proprietà. Tale onere grava sulla parte alienante, che si assume tutte le responsabilità connesse a tale dichiarazione: nulla le impedisce, peraltro, di avvalersi di una relazione descrittiva redatta da un tecnico abilitato, da allegare all'atto notarile.